親名義のままの家や土地が、手つかずで残っている。そう気づいて期限を調べはじめた、という方が増えました。
期限は、相続で不動産を取得したと知った日から3年です。何年も前に相続した分にも、別に期限が設けられています。
何を、いつまでに済ませればいいのか。順番に説明します。
この記事は司法書士 岩田剛知（島根県司法書士会 第394号）が監修しています。
この記事のポイント
- 期限は相続を知った日から3年。過去の相続は2027年3月31日までが目安です
- 話し合いが長引くときは、相続人申告登記で期限を止められます
- 過料はいきなり来ません。催告の段階で手続きすれば問題になりません
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目次
- 結論：期限は「知った日から3年」。昔の相続にも期限がある
- なぜ義務になったのか
- 3年に間に合わないときは「相続人申告登記」という逃げ道がある
- 過料は、いきなり来るわけではない
- 放置すると、増えるのは相続人の数
- 期限の考え方を、場面別に整理する
- よくある質問
- まとめ
結論：期限は「知った日から3年」。昔の相続にも期限がある
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変える手続きです。2024年4月1日から、この手続きが法律で義務になりました。
不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に、名義を変える手続きをする決まりです。
見落とされやすいのが、義務化より前に起きた相続の扱いです。過去の相続も対象になります。「もう10年も前のことだから関係ない」とはなりません。
この場合の期限は、2024年4月1日と、相続で取得したと知った日の、あとに来るほうから3年です。ずっと前に相続を知っていた方であれば2027年3月31日まで、ということになります。一律に同じ日、というわけではない点にご注意ください。
期限を過ぎ、正当な理由もないまま放置した場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。過料は罰金とは別のもので、前科にはなりません。
なぜ義務になったのか
名義を変えないまま世代が進むと、その土地の持ち主が誰なのか分からなくなります。売るにも貸すにも、相手を探すところから始めなければなりません。道路の拡幅や災害復旧の際にも、話し合う相手が見つからず手が止まります。
こうした土地が全国で増え続けたことが、義務化のきっかけです。つまりこの制度は、相続人を罰するためではなく、土地を動かせる状態に戻すために作られています。
3年に間に合わないときは「相続人申告登記」という逃げ道がある
遺産分割の話し合いがまとまらず、3年では名義を決められないこともあります。相続人どうしの関係が遠く、連絡だけで半年かかることも珍しくありません。
そのために用意されたのが相続人申告登記です。「この不動産の相続人のひとりが自分である」と申し出ておく手続きで、これをすれば義務を果たしたものとして扱われます。ひとりで申し出ることができ、他の相続人の協力は要りません。登録免許税もかかりません。
申し出る先は、その不動産を管轄する法務局です。どこの法務局でもよいわけではありません。島根県内の管轄は、次のように分かれています。
| 区分 | 管轄する市区町村 |
|---|---|
| 本局（松江市） | 松江市・安来市 |
| 出雲支局 | 出雲市・大田市・雲南市・飯南町・奥出雲町 |
| 浜田支局 | 浜田市・江津市・川本町・美郷町・邑南町 |
| 益田支局 | 益田市・津和野町・吉賀町 |
| 西郷支局 | 隠岐郡（隠岐の島町・西ノ島町・海士町・知夫村） |
たとえば松江市の実家と出雲市の田畑を同時に相続した場合のように、複数の市をまたいで不動産を持っていると、申出先の法務局も複数になります。
もうひとつ大事な点があります。遺産分割の話し合いがまとまったあとは、あらためて名義を変える義務が生じます。この義務のほうは、相続人申告登記では果たせません。
大切なのは、これが名義変更そのものではないという点です。登記簿の所有者はまだ亡くなった方のままなので、その不動産を売ることはできません。期限を止めるための一時しのぎと考えてください。話し合いがまとまったら、あらためて名義を変える手続きが要ります。
ここまでで、ご自身のケースの期限や申出先の判断が難しい場合は、状況をお伺いしながら整理できます。→ 相談の予約はこちら
過料は、いきなり来るわけではない
「3年を1日でも過ぎたら通知が届くのか」と心配される方がいます。そうではありません。
期限を過ぎていることを登記官が把握したとき、まず期間を定めて催告が行われるしくみになっています。そこで手続きをすれば過料には至りません。裁判所へ通知されるのは、催告に応じなかった場合です。
また、正当な理由があるときは対象になりません。相続人が極めて多く戸籍を集めるのに時間がかかっている、遺産の帰属をめぐって争いがある、経済的に困窮していて費用を負担できない。こうした事情が挙げられています。
放置すると、増えるのは相続人の数
名義をそのままにしておいても、住んでいるぶんには不便を感じません。困りごとが表に出るのは、売るとき、担保に入れるとき、そして次の相続が起きたときです。
相続人がひとり亡くなると、その方の子や配偶者が新しく相続人に加わります（数次相続）。3人で済んだ話し合いが、10人を超えることもあります。相続人が増える前に済ませておけば、集める書類も関わる人数も、今より増えません。
相続登記の申請には、次のような書類が必要になります。相続人の人数が増えるほど、集める書類も増えていきます。
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 亡くなった方の戸籍（出生から死亡まで） | 本籍地の市区町村役場 |
| 亡くなった方の住民票の除票 | 最後の住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 |
| 遺産分割協議書・印鑑証明書（協議で分ける場合） | 相続人が作成／各市区町村役場 |
そろわなくても、相談の段階では構いません。固定資産税の納税通知書が1枚あれば、そこから登記簿をたどれます。
期限の考え方を、場面別に整理する
「うちはいつが期限なのか」は、相続をいつ知ったかによって変わります。次の表で確認してください。
| 相続をいつ知ったか | 登記の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日より前に、相続で不動産を取得したと知っていた | 2027年3月31日まで |
| 2024年4月1日以降に、相続で不動産を取得したと知った | 知った日から3年以内 |
| 相続人申告登記をしたあと、遺産分割の話し合いがまとまった | まとまった日から3年以内に、あらためて登記 |
いま手元でできる確認は、次の3つです。
- 固定資産税の納税通知書 — 誰の名義で届いているかで、手つかずの不動産が分かります
- 権利証、または登記識別情報通知 — 見当たらなくても手続きはできます
- 亡くなった方の戸籍 — どこの市区町村に本籍があったかだけでも分かれば十分です
よくある質問
Q. 兄弟と話し合いがまとまりません。それでも期限は来ますか？
A. 期限そのものは止まりません。ただし相続人申告登記をしておけば、義務を果たしたものとして扱われます。話し合いがまとまってから、あらためて名義を変える登記をすれば大丈夫です。
Q. 亡くなった方に借金があるかもしれません。それでも名義変更を進めていいですか？
A. 借金の有無が分からないうちに名義変更を進めると、あとで相続放棄をしたくてもできなくなることがあります。相続放棄には別に「相続を知った日から3か月」という期限があります。判断がつかない場合は、名義変更より先にご相談ください。
Q. 田舎の山林や田畑も、義務の対象になりますか？
A. 対象になります。利用していない、価値が低いと感じる不動産でも、相続で取得したと知った以上は同じ扱いです。管轄する法務局は、不動産の所在地で決まります。
Q. 相続人申告登記に、費用はかかりますか？
A. 相続人申告登記そのものには、登録免許税はかかりません。ただし戸籍などの取得実費は別途必要です。あらためて名義を変える登記をするときは、登録免許税がかかります。
まとめ
- 期限は「相続で不動産を取得したと知った日から3年」。過去の相続は2027年3月31日まで
- 話し合いが長引くときは相続人申告登記で期限を止められる。ただし名義は変わらない
- 申出先は不動産を管轄する法務局。市をまたぐと窓口も複数になる
- 過料はいきなり来ない。催告の段階で手続きすれば問題にならない
手元の固定資産税の納税通知書を見るところから始めてみてください。
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判断に迷ったときは
何から話せばいいか分からない、という状態のままで大丈夫です。準備は何もいりません。
岩田司法書士事務所では、初回60分のご相談を無料でお受けしています。相続登記の報酬は80,000円（税込88,000円）からです。戸籍集めから申請まで一括でお任せいただく相続まるごとおまかせプランは、300,000円（税込330,000円）からとなります。登録免許税などの実費は別途かかります。
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参考にした公的資料
この記事の監修者
司法書士 岩田 剛知
相続・不動産登記・会社法人登記などのご相談を担当しています。専門用語をできるだけ使わず、必要な手続きと今後の流れを分かりやすくご説明します。
記事の内容は投稿日時点の情報に基づいています。個別のご事情への当てはめは、無料相談でご確認ください。
