誰も住まない実家、名義変更と売却どちらが先か

実家を相続したものの、自分は松江から離れた場所に住んでいて、誰も住んでいない。そんな不動産を持ち続けるべきか、売ってしまうべきか、迷っていませんか。

先に結論を言うと、どちらを選ぶとしても、最初にやることは同じです。亡くなった方の名義のままになっている実家を、相続人の名義に変える手続き（相続登記）です。

なぜ名義変更が先に必要なのか、持ち続けた場合の負担、免税になる場合まで、順番に説明します。

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目次

• 結論：売るにしても、まず名義変更が必要です
• なぜ名義変更が先なのか——亡くなった方の名義では売れない
• 実家を持ち続ける場合にかかる負担
• 相続人が複数いるなら、単独名義にしておく
• 売却は不動産業者の領分、当事務所は名義変更を担当します
• 島根の実家は、免税になる場合があります
• よくある質問
• まとめ

結論：売るにしても、まず名義変更が必要です

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変える手続きのことです。誰も住んでいない実家を売るつもりでも、まずこの名義変更を済ませておく必要があります。

買主に不動産を引き渡すには、売主が登記簿上の所有者でなければなりません。亡くなった方の名義のままでは、相続人が売主として契約することができず、実質的に売却の手続きを進められないのです。

なぜ名義変更が先なのか——亡くなった方の名義では売れない

「そのうち売るかもしれないから」と、名義変更を後回しにしている実家は少なくありません。しかし、名義変更をしないまま実家を売りに出すことはできません。

不動産の売買では、登記簿上の所有者と売主が一致している必要があります。相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。

不動産登記法第76条の2第1項

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、

かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の2

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります（不動産登記法164条1項）。何十年も前の相続でも、この義務は及びます。

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第164条

名義変更の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。松江市・安来市の不動産は松江地方法務局（本局）、出雲市周辺は出雲支局が窓口になります。

参考：松江地方法務局「管轄区域一覧」

相続登記の期限の数え方や、間に合わないときの対処は、こちらの記事で詳しく説明しています。→ 相続登記の3年ルール、いつまでに何をすればいいのか

実家を持ち続ける場合にかかる負担

名義変更を済ませたうえで、しばらく持ち続けるという判断もあります。ただし、誰も住んでいない実家を持ち続けると、次のような負担が続きます。

管理が行き届かないまま放置すると、市区町村から「特定空家等」に指定されることがあります（空家等対策の推進に関する特別措置法2条2項）。倒壊のおそれや、著しい衛生上・景観上の問題があると認められた空家等が対象です。

指定された空き家は、まず助言・指導を受け、それでも改善されないと勧告に進みます。

空家等対策の推進に関する特別措置法第22条第2項

市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、

当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、

除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。

参考：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第22条

勧告を受ければ、除却や修繕といった対応を求められることになります。遠方に住んでいる場合、業者の手配から立ち会いまで、こちらから動かなければ進みません。放置している間に、手をかける範囲は広がっていきます。

相続人が複数いるなら、単独名義にしておく

兄弟姉妹など、相続人が複数いる場合、実家を全員の共有名義のまま放置してしまうケースもあります。

遺産分割協議によって、実家を相続人のうちの一人の単独名義に決めることもできます（民法907条1項）。話し合いをしないまま共有の状態が続くと、あとで困るのは「売る」と決めたときです。

民法第251条第1項
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

参考：e-Gov法令検索「民法」第251条

共有名義のまま実家を売るには、共有者全員の同意が必要です。相続人のうち一人でも連絡がつかない、意見が合わないという状態になると、売りたいときに売れなくなります。誰か一人の単独名義に決めておくほうが、あとの手続きは動かしやすくなります。

費用の内訳や、名義変更にかかる総額の目安は、こちらの記事で説明しています。→ 相続登記の費用相場はいくら？ 登録免許税・実費・司法書士報酬の内訳

実家の売却まで、まとめてお任せください

ここまで読んで、「では実家を売る相談も司法書士にしていいのか」と思われるかもしれません。

お任せください。実家を買ってくれる相手を探し、値段の交渉をまとめるのは不動産業者（宅地建物取引業者）の仕事ですが、当事務所からお付き合いのある業者におつなぎします。その前に必要な名義変更（相続登記）と、売れたあとの名義の書き換え（所有権移転登記）は当事務所が行います。

ご自分で不動産業者を探し、相続の事情を一から説明し直す必要はありません。名義変更から売却まで、窓口は当事務所ひとつで済みます。

島根の実家は、免税になる場合があります

名義変更には登録免許税がかかりますが、評価額100万円以下の土地は、相続による名義変更の登録免許税が非課税になります。

島根の地方部では、価値の低い山林や、共有名義の小さな土地の持分が、この免税に当てはまることがあります。実家の敷地そのものは対象外でも、隣接する山林の持分などが対象になっている場合もあります。

参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

自動的に適用されるわけではなく、申請書に根拠となる条文を記載する必要があります。ご自身の土地が対象になるかどうかは、評価証明書を見ながらの確認になります。

よくある質問

Q. 実家が誰も住んでいない状態でも、名義変更をしなければ売れませんか？

A. はい。買主への所有権移転登記の前提として、まず亡くなった方から相続人への名義変更が必要です。名義変更をしないまま売却の手続きだけを進めることはできません。

Q. 売るかどうか決めていなくても、名義変更はしたほうがいいですか？

A. はい。相続登記は2024年4月から義務になっており、期限内に申請しないと過料の対象になることがあります。方針が決まっていなくても、まず名義を整理しておくと、あとで売る判断になったときすぐ動けます。

Q. 空き家のまま放置すると、どうなりますか？

A. 管理が行き届かないと「特定空家等」に指定されることがあります。助言・指導を受けても改善されない場合は勧告に進み、除却や修繕といった対応を求められることになります。

Q. 相続人が複数いる場合、実家はどうすればいいですか？

A. 共有名義のままにすると、将来売却する際に共有者全員の合意が必要になります。話し合いで単独名義に決めておくほうが、後々の手続きが動かしやすくなります。

Q. 実家の売却も御事務所に頼めますか？

A. 当事務所が担当するのは名義変更（相続登記）です。売却そのものの仲介は不動産業者の領分となるため、そちらは別途ご依頼いただくことになります。

まとめ

• 誰も住まない実家は、持ち続けるにしても売るにしても、まず名義変更（相続登記）が必要
• 相続登記は2024年4月1日から義務。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請する
• 持ち続けると、固定資産税・管理の手間・交通費が継続してかかり、放置すれば特定空家等に指定されることもある
• 相続人が複数いるなら、共有名義のままにせず単独名義に決めておくと、あとの手続きが動かしやすい
• 売却のご相談まで窓口1つ。評価額100万円以下の土地は登録免許税が非課税になる場合がある

まずは実家の名義が誰になっているかを確認するところから始めてください。

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岩田司法書士事務所では、初回60分のご相談を無料でお受けしています。相続登記の報酬は80,000円（税込88,000円）からです。預貯金の解約など、不動産以外の相続手続きもすべてお任せいただく場合は、相続まるごとおまかせプランで300,000円（税込330,000円）からとなります。

詳しい見積りは料金のご案内とあわせて、ご相談の中でお伝えします。

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参考にした公的資料

• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」
• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 松江地方法務局「管轄区域一覧」

この記事の監修者

司法書士　岩田 剛知

島根県司法書士会 第394号

相続・不動産登記・会社法人登記などのご相談を担当しています。専門用語をできるだけ使わず、必要な手続きと今後の流れを分かりやすくご説明します。

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