実家の建物が未登記だった。相続するときまず何をするか【司法書士が解説】

実家の名義変更をしようと法務局で登記簿を取ったら、土地の登記簿しか出てこない。建物の登記簿がそもそも見当たらない。そんな状態に気づいて、何から手を付ければいいか分からなくなっていませんか。

古い実家では、建物全体の登記記録がない場合のほか、増築部分だけが反映されていない場合や、表題部だけがある場合もあります。見た目は似ていても、必要な登記は同じではありません。

建物全体の登記記録がない場合は、まず建物を登記簿にはじめて載せる表題登記をし、その後、所有権保存登記へ進むのが基本です。ただし、増築部分だけが反映されていない場合や、表題部だけがある場合は、必要な登記が異なります。この記事では、最初に状態を切り分けたうえで、何をどの順番で進めるかを説明します。

登記事項証明書や固定資産税の課税明細がお手元にあれば、どの状態に当たるかを確認できます。→ 登記の状態を無料相談で確認する

1. 結論：未登記でも、相続の手続きは止まりません

この章でわかること　未登記建物を相続したときに必要な手続きの全体像

建物が登記されていないからといって、その建物が存在しないことにはなりません。未登記の建物も相続財産に含まれ、名義を相続人に移すための手続きが必要です。

ただし、すでに所有権登記がある建物の相続登記とは、必要な手続きが異なります。建物全体の登記記録がない場合は、次の2段階を順番に検討します。

この2つを済ませないと、実際には売却や担保設定が進みません。それぞれ何をする手続きなのか、次の章から順番に説明します。

2. 未登記建物とは何か。なぜ登記されないまま残るのか

この章でわかること　未登記の建物が生まれる主な理由と、見分け方

この記事でいう「建物全体が未登記」とは、法務局に建物の登記記録そのものが存在しない状態です。土地の登記事項証明書は取得できても、建物の登記事項証明書が見当たらない形で判明することがあります。

登記の申請には期限がありますが、古い母屋などが未登記のまま長期間経過していることがあります。金融機関からの借入れがなく、担保設定をする機会がなかった建物で見つかることもあります。

増築した部分だけが登記簿に反映されていない場合は、建物全体の未登記とは別です。すでに建物の登記記録があるため、床面積・構造などの変更を反映する建物表題部変更登記を確認します（不動産登記法51条）。物置や離れも、独立した建物として扱うのか、母屋の附属建物として扱うのかなどを個別に確認する必要があります。

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第51条

金融機関で住宅ローンを組む場合、担保設定のために登記が事実上必須になるため、登記が抜け落ちにくくなります。一方、現金で建てた家や増築部分は、登記をしなくても日常生活で困らないため、そのまま残ってしまいがちです。

最後の「取り壊しているのに登記が残っている」は、未登記とは逆のケースです。この記事の後半で、あわせて説明します。

3. 未登記でも、原則として固定資産税の課税対象です

この章でわかること　未登記でも固定資産税がかかる仕組み

「登記されていないなら、税金もかかっていないのでは」と思われるかもしれません。未登記の家屋も、原則として固定資産税の課税対象です。登記の有無と、固定資産税の課税は別の仕組みだからです。

固定資産税は、登記簿に記載された所有者だけでなく、市区町村が作成する「家屋補充課税台帳」に所有者として登録された方にも課されます（地方税法343条2項）。未登記だから自動的に非課税になるわけではありません。

地方税法第381条第4項

市町村長は、家屋補充課税台帳に、総務省令で定めるところにより、

登記簿に登記されている家屋以外の家屋でこの法律の規定により固定資産税を課することができるものの所有者の住所及び氏名又は名称並びにその所在、

家屋番号、種類、構造、床面積及び基準年度の価格又は比準価格を登録しなければならない。

参考：e-Gov法令検索「地方税法」第381条

ただし、課税対象になる家屋でも、免税点などにより実際の税額が発生しない場合があります。松江市では、同一人が市内に所有する家屋の課税標準額の合計が20万円未満の場合、固定資産税は課税されません。個別の課税状況は、市区町村の固定資産税担当課へ確認してください。

参考：松江市「固定資産税・都市計画税について」

固定資産税の納税通知書が届いているからといって、その建物が法務局に登記されているとは限りません。実家の登記状況を確認するときは、課税明細だけで判断せず、法務局の登記記録も確認します。

実家の名義そのものを確認する作業は、誰も住まない実家の名義変更を説明した記事でも触れています。あわせてご覧ください。

4. 建物全体が未登記なら、表題登記のあとに保存登記

この章でわかること　表題登記と保存登記、それぞれ何をする手続きか

建物全体の登記記録がないケースでは、次の2つの登記を順番に検討します。表題部だけがある場合や、増築部分だけが未反映の場合は、この流れとは異なります。

ステップ1：表題登記——建物を、はじめて登記簿に載せる

表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積などの物理的な情報を、はじめて登記簿に記録する手続きです。相続で建物の所有権を取得した人には、この表題登記を申請する義務があります。

不動産登記法第47条第1項

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第47条

この条文の「所有権を取得した者」には、相続で取得した人も含まれます。相続人は、相続開始時に被相続人の権利義務を承継します（民法896条）。そのため、未登記建物を相続した方が表題登記を申請する立場になります。

47条1項は「所有権の取得の日から1か月以内」と定めており、相続登記の3年ルールのような「知った日」からの期限とは文言が異なります。相続人が複数いる場合や遺産分割前の場合は、誰を表題部所有者としてどの持分で申請するかを含め、申請内容の確認が必要です。何十年も前の相続では期限を過ぎている可能性があるため、土地家屋調査士へ早めに相談してください。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（不動産登記法164条1項）。

ステップ2：保存登記——相続人の名義で、所有権を記録する

表題登記が済むと、その建物には「表題部所有者」として名前が記録されます。これは、建物の存在は登記されたものの、所有権の登記（保存登記）はまだ済んでいない、という状態です。次に行うのが、所有権を正式に登記簿へ記録する保存登記です。

不動産登記法第74条第1項第1号

所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第74条

表題登記で表題部所有者として記録された方は、所有権保存登記を申請できます。相続人が複数いる場合は、一人を任意に単独所有者として記録できるわけではありません。遺言・遺産分割協議・法定相続分などの根拠に沿って、申請人と持分を確認します。

所有権保存登記そのものについて、74条は申請できる人を定めていますが、表題登記のような1か月の申請期限は定めていません。ただし、保存登記をしなければ、原則として売却による所有権移転登記や抵当権設定登記へ進めません。すでに所有権登記がある建物を相続した場合の相続登記の3年ルールとは、分けて理解してください。

建物に表題登記だけある場合は、保存登記だけで済みます

登記簿を確認すると、「表題部」の欄には亡くなった方の名前が記録されているのに、「権利部」の欄が空欄になっている建物もあります。これは未登記そのものではなく、表題登記だけが済んでいて、保存登記だけが残っている状態です。

この場合、74条1項1号の「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」のうち、後段の「その相続人」にあたります。亡くなった方がすでに表題部所有者として記録されているため、相続人が新たに表題登記をやり直す必要はありません。相続人が誰であるかを戸籍で確認し、保存登記だけを申請すれば足ります。

逆に、土地の登記簿しかなく、建物の登記簿そのものが法務局に存在しない場合は、この記事の中心的なテーマである「表題登記から始める」ケースにあたります。どちらの状態かは、法務局で登記簿を取得すれば分かります。

5. 表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士

この章でわかること　表題登記と保存登記、それぞれ誰に頼めるか

ここまで説明した2つの手続きは、担当する専門家が分かれています。

建物の調査・測量をして表題登記を申請するのは、土地家屋調査士の仕事です。現地に建物がどのように建っているかを確認し、図面を作成したうえで申請します。

その後、相続人の名義で保存登記を申請するのは、司法書士の仕事です。当事務所では、この保存登記と、あわせて必要になる遺産分割協議書の作成などを担当します。

表題登記そのものは、当事務所の業務範囲の外にあります。未登記建物の相続では、連携している土地家屋調査士と進めていく形になります。お客様が別々に窓口を探す必要がないよう、当事務所が最初の相談から窓口となり、必要な調査・測量の段階は連携する土地家屋調査士をご案内します。「まず誰に相談すればいいか分からない」という状態でも構いません。登記簿の確認から、表題登記・保存登記までの流れをまとめてご案内します。

6. 未登記のまま放置するとどうなるか

この章でわかること　登記をしないまま持ち続けた場合に起きること

「今すぐ売る予定もないから」と、未登記のまま実家を持ち続けることもできなくはありません。ただし、放置すると次のような負担が積み重なります。

特に負担が大きいのは、「次の代でさらに複雑になる」という点です。今の相続で登記をしないまま次の相続が発生すると（これを数次相続といいます）、相続人の数はさらに増えます。未登記のまま何世代も放置された建物ほど、相続人の確定に必要な戸籍の通数が膨らんでいきます。

例えば、祖父母の代から未登記のまま残っている建物では、祖父母・父母それぞれの代で相続人が増え、いとこ同士でしか面識のない相続人が加わることもあります。全員の戸籍をたどり、遺産分割協議への参加を求める作業だけでも、時間と手間がかかります。今の代で表題登記・保存登記を済ませておけば、この負担を次の代に持ち越さずに済みます。

すでに所有権登記がある不動産の相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。一方、建物全体の登記記録がない場合は、まず表題登記を行い、その後に所有権保存登記を検討します。表題登記の1か月の期限と、相続登記の3年の期限は別の規定です。相続登記義務化の詳しい仕組みは、相続登記の3年ルールを説明した記事で確認してください。

逆に、建物はすでに取り壊しているのに、登記だけが残っているケースもあります。この場合は、建物滅失登記という別の手続きが必要です。

建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、滅失の日から1か月以内に滅失登記を申請する義務があります（不動産登記法57条）。こちらも正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます（同法164条1項）。「もう建物はないのに、登記だけが残っている」という場合も、放置せず滅失登記を済ませておく必要があります。

費用の内訳や、名義変更にかかる総額の目安は、相続登記の費用相場を説明した記事もあわせてご覧ください。

7. よくある質問

この章でわかること　費用・期間・自分でできるかについてのよくある疑問

Q. 未登記の建物と分かったら、まず何をすればいいですか

A. まず土地と建物の登記事項証明書、固定資産税の課税明細を照合します。建物全体の登記記録がないのか、表題部だけがあるのか、増築部分だけが未反映なのかによって手続きが変わります。状態を確認したうえで、表題登記や表題部変更登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士へ相談します。

Q. 表題登記と保存登記、それぞれ費用はどのくらいかかりますか

A. 表題登記の費用は建物の状況によって変わります。連携する土地家屋調査士の費用も、ご相談時にあわせてご案内します。相続登記の報酬は88,000円（税込）からです。保存登記をあわせて行う場合の費用は、ご相談時にお見積りします。

Q. 未登記のまま長年放置していました。今から手続きをしても大丈夫ですか

A. 長期間経過した後でも申請できます。ただし、建築確認書類や所有権を証明する資料の収集が難しくなることがあり、表題登記の期限を過ぎている場合は過料の問題もあります。「古いから申請できない」と決めつけず、残っている課税明細・建築図面・写真などを持って、土地家屋調査士へ早めに相談してください。

Q. 登記簿の「表題部」には名前が載っていますが、「権利部」が空欄です。これも未登記ですか

A. 未登記そのものではなく、表題登記だけが済んでいて保存登記が残っている状態です。この場合は新たに表題登記をする必要はなく、相続人を確定させたうえで保存登記だけを申請します。土地の登記簿しかなく建物の登記簿自体が存在しない場合とは、必要な手続きが異なりますので、まず登記簿の内容を確認してください。

Q. 相続人が複数いて、まだ誰の名義にするか決まっていません。それでも相談できますか

A. はい、ご相談いただけます。現地調査や資料確認を始められる場合はありますが、表題登記の申請人・持分や、その後の保存登記の名義は、遺言や遺産分割の状況によって変わります。申請前に土地家屋調査士と司法書士が連携して確認します。

8. まとめ

• 未登記の家屋も原則として固定資産税の課税対象ですが、免税点などにより税額が発生しない場合があります
• 建物全体の登記記録がない場合は、表題登記のあとに所有権保存登記へ進むのが基本です
• 増築未反映は表題部変更登記、表題部だけある場合は保存登記など、状態によって手続きが異なります
• 表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士が専門です
• 放置すると、売却や担保設定ができないまま、次の代でさらに複雑になることがあります
• 建物をすでに取り壊している場合は、逆に滅失登記が必要です

まずは土地・建物の登記事項証明書と固定資産税の課税明細を照合し、どの状態に当たるかを確認するところから始めてください。

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相談だけで終わっても構いません。まずはお持ちの登記簿・固定資産税の課税明細をご準備いただければ十分です。

岩田司法書士事務所では、初回60分のご相談を無料でお受けしています。相続登記の報酬は88,000円（税込）からです。保存登記をあわせて行う場合の費用は、ご相談時にお見積りします。不動産以外の相続手続きもまとめてお任せいただく場合は、相続まるごとおまかせプランで330,000円（税込）からとなります。表題登記にかかる土地家屋調査士の費用は別途となりますので、あわせてご案内します。

松江市・安来市・出雲市・米子市を中心に、島根県・鳥取県全域に対応。オンライン相談で全国からのご依頼も承ります。

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参考にした公的資料

• e-Gov法令検索「民法」第896条（相続の一般的効力）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第47条（建物の表題登記の申請）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第51条（建物の表題部の変更の登記）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第57条（建物の滅失の登記の申請）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第74条（所有権の保存の登記）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第164条（過料）
• e-Gov法令検索「地方税法」第343条（固定資産税の納税義務者等）
• e-Gov法令検索「地方税法」第381条（固定資産課税台帳の登録事項）
• 松江市「固定資産税・都市計画税について」
• 東京法務局「相続した建物が未登記であった場合の手続」

この記事の監修者

司法書士　岩田 剛知

島根県司法書士会 第394号

相続・不動産登記・会社法人登記などのご相談を担当しています。専門用語をできるだけ使わず、必要な手続きと今後の流れを分かりやすくご説明します。

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