遺言がある場合の相続登記｜必要書類と遺言執行者の役割【司法書士が解説】

亡くなった方の遺言に「自宅を長男に相続させる」「土地を妻に遺贈する」と書かれていることがあります。遺産分割協議をしなくても名義を変えられるのか、遺言執行者に任せるべきか迷う場面です。

遺言がある場合の相続登記は、遺言の文言、取得者が法定相続人かどうか、遺言執行者が指定されているかを順番に確認します。本稿では、法定相続人が不動産を取得する場面を中心に、必要書類と申請の流れを説明します。相続人以外への遺贈は手続きが異なるため、別の章で境界だけを示します。

遺言の内容と不動産の名義を確認しながら手続きを進めたい方は、相続の手続き案内からご確認ください。

1. 遺言がある場合に最初に確認すること

この章でわかること　遺言の言葉だけで判断せず、取得者と登記原因を確認します。

遺言がある相続では、まず遺言書全体を読み、誰がどの不動産を取得するのかを特定します。「長男に相続させる」「妻に遺贈する」など、似た表現でも登記原因や申請方法が異なることがあります。

法務局の「遺言書がある場合（法定相続人が相続する場合）」の案内では、遺言書と、死亡の記載がある戸籍が示されています。登記簿上の住所と戸籍の本籍が異なる場合などは、被相続人の住所を確認する住民票の除票または戸籍の附票も用意します。新しい所有者の戸籍と住民票、固定資産課税明細書、登記申請書も基本書類です。ただし、相続関係や不動産の状態によって追加書類が必要です。

参考：法務局「遺言書がある場合（法定相続人が相続する場合）」

書類の名称が同じでも、取得時期や記載内容によって使えるかが変わります。取得したら氏名、住所、本籍、死亡日のつながりを確認してください。

相続登記の申請義務は、遺言がある場合にも関係します。原則は、相続の開始と不動産を取得したことの両方を知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを知っていたのに未登記の場合も義務の対象で、原則として2027年3月31日までに申請します。遺言による取得を後から知った場合などは、適用される期限を個別に確認してください。

不動産登記法第76条の2第1項
所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の2、法務省「相続登記の申請義務化について」

期限の起算点は、遺言を書いた日や発見した日と単純には決まりません。不動産を取得したことを知った時期を確認し、期限までの申請が難しい場合は、相続人申告登記などを含めて早めに法務局へ相談します。

2. 特定財産承継遺言と相続人への遺贈を分ける

この章でわかること　法定相続人が取得する二つの書き方を整理します。

特定財産承継遺言とは、遺産の分け方として、特定の財産を共同相続人の一人または数人に承継させる遺言です。以前から「相続させる旨の遺言」と呼ばれてきた類型です。2019年7月1日以降に作成された遺言について、現行民法第1014条第2項は遺言執行者が登記に必要な行為をできると定めています。施行日前の遺言にはこの規定が適用されないため、作成日を確認してください。

民法第1014条第2項
遺産の分割の方法の指定として遺産に属する特定の財産を共同相続人の一人又は数人に承継させる旨の遺言があったときは、遺言執行者は、当該共同相続人が第八百九十九条の二第一項に規定する対抗要件を備えるために必要な行為をすることができる。

参考：e-Gov法令検索「民法」第1014条

一方、「不動産を長男に遺贈する」と記載されている場合は、相続人に対する遺贈として整理することがあります。法務省の資料も、「不動産をAに相続させる」は特定財産承継遺言、「不動産をAに遺贈する」は相続人に対する遺贈の例として示しています。最終的な分類は、文言だけでなく遺言全体と相続関係を見て判断します。

不動産登記法第63条第3項は、相続人に対する遺贈による所有権移転登記について、登記権利者が単独で申請できると定めています。この特例は「相続人に対する遺贈」に限られ、相続人以外の人への遺贈には及びません。

不動産登記法第63条第3項
遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記は、第六十条の規定にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。

参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」第63条、法務局「相続人への遺贈による所有権移転登記」

ここでいう相続人は、遺言で指定されたから相続人になる人ではありません。戸籍で被相続人との続柄や相続順位を調べ、相続放棄の有無なども別途確認します。法定相続人に該当しない姪や甥、内縁の配偶者、友人などへの遺贈は、相続人以外への不動産遺贈の登記手続きで扱う共同申請が原則です。

3. 遺言執行者がすること、しないこと

この章でわかること　遺言執行者の権限と、相続人自身でできる登記を分けます。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するために選ばれる人です。指定されている場合でも、相続人が登記を申請できなくなるわけではありません。2019年7月1日以降に作成された特定財産承継遺言では、遺言執行者も登記に必要な行為をできます。施行日前の遺言には民法第1014条第2項から第4項が適用されないため（平成30年法律第72号附則第8条第2項）、執行者の権限を同じように扱えるとは限りません。遺言の作成日、内容、別段の意思表示を確認してください。

参考：平成30年法律第72号・附則第8条第2項、法務省「相続法改正の施行日」

遺言執行者になることを承諾した人は、任務を始めたら遅れずに遺言の内容を相続人へ知らせます。相続財産を管理し、財産目録を作り、遺言の内容を実現するために必要な行為をします。具体的な役割は、遺言の内容や不動産の数などを確認して判断します。

民法第1012条第1項
遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する。

参考：e-Gov法令検索「民法」第1012条

民法第1007条第2項
遺言執行者は、その任務を開始したときは、遅滞なく、遺言の内容を相続人に通知しなければならない。

参考：e-Gov法令検索「民法」第1007条

遺言執行者に任せる場合でも、本人確認書類、戸籍、住民票、不動産の登記事項証明書、固定資産課税明細書などを集める必要があります。遺言で指定された人が辞退した、または死亡したなど、遺言執行者がいない場合は、家庭裁判所への選任申立てを検討します。在任中の人が連絡不能や高齢などで職務を行えない場合は、辞任・解任など別の手続きが問題となるため、事情に応じて確認します。

遺言執行者は、遺言の内容を変更したり、相続人同士の争いを解決したりする人ではありません。遺言の解釈に争いがある、遺留分侵害額請求が問題になる、遺言の有効性を争うといった場合は、登記の書類作成だけでは解決しない可能性があります。

遺言執行者の権限や申請者の決め方が分からないときは、遺言書の作成日と全文、不動産の登記事項証明書を手元にそろえ、相談窓口から確認できます。個別に依頼できる業務は、資料と事情を確認して案内します。

4. 必要書類を遺言の方式別に整理する

この章でわかること　遺言書の保管場所によって、提出する証明書が変わります。

必要書類は、遺言書の方式と保管場所、被相続人と取得者の住所・氏名のつながり、不動産の表示によって変わります。次の表は、法定相続人が遺言で不動産を取得する場合の基本的な整理です。

法務局保管制度を利用した自筆証書遺言では、遺言書情報証明書を使い、検認は不要です。自宅保管の自筆証書遺言は、家庭裁判所で検認を受けたうえで、遺言書に検認済証明書を付けて提出します。検認済証明書だけでは遺言書の代わりになりません。公正証書遺言は、正本または謄本を公証役場から受け取ります。

ここでいう戸籍の説明は相続登記の申請についてです。遺言書がある場合、法務局の案内では相続関係に応じた戸籍が示され、出生から死亡までの戸籍一式が常に必要とは限りません。一方、自宅保管の遺言書の検認を家庭裁判所へ申し立てるときは、標準書類として遺言者の出生から死亡までの戸籍と相続人全員の戸籍が挙げられています。登記と検認は別の手続きなので、提出先ごとに必要書類を確認してください。

参考：法務局「遺言書がある場合」、裁判所「遺言書の検認」

法定相続情報一覧図の写しを新たに取得するときは、申出人が一覧図を作り、被相続人の出生から死亡までの戸籍などとともに法務局へ提出します。認証付きの写しを取得した後は、複数の相続手続きで戸籍一式を繰り返し提出する負担を減らせる場合があります。新たに一覧図を申し出るための戸籍収集が不要になる制度ではありません。一覧図にも相続放棄の有無は反映されないため、取得者の資格は別途確認します。今回の登記で使えるかは管轄登記所に確認してください。

参考：法務局「法定相続情報証明制度の具体的な手続」

5. 申請までの手順と相続登記の期限

この章でわかること　通常は取得を知った日から3年以内、2024年4月1日より前に知っていた未登記不動産は原則2027年3月31日までに申請します。

登記申請書では、登記の目的、原因とその日付、権利者、添付情報、不動産の表示などを正確に記載します。特定財産承継遺言による相続登記の単独申請では、一般的な共同申請のように登記義務者を置く書き方にはしません。登記原因は通常「相続」です。

相続人への遺贈も登記権利者の単独申請が認められますが、登記原因は「遺贈」です。相続人以外への遺贈など共同申請になる類型では、登記義務者の扱いが変わります。遺言の類型と申請方法を分けて申請書を作成します。

申請書の記載例をそのまま写すのではなく、遺言と登記事項証明書の内容を一件ずつ照合します。土地と建物で名義や共有持分が異なる場合は、申請の対象と添付書類を分けて確認します。

登記にかかる費用は、登録免許税、司法書士報酬、戸籍・証明書の手数料、郵送費などに分けて考えます。登録免許税は登記原因や軽減措置、不動産の評価額で変わるため、課税明細書の年度を確認し、現行法令と法務局案内に沿って計算します。公正証書遺言の作成費用とは別に整理してください。

遺言を使わず、相続人全員の話し合いで別の分け方をする場合は、遺産分割協議書が必要になることがあります。遺言を使うのか、遺言と異なる合意をするのかは、遺留分や受益者の利益にも関わるため、署名を集める前に確認します。遺産分割協議書の記載は遺産分割協議書の作り方と確認点、権利関係の整理は遺留分の基本も参考になります。

3年以内に遺言に基づく登記が難しいときは、期限を放置しないでください。相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度ですが、不動産の所有権移転を公示する登記ではありません。売却や抵当権設定など、別の登記が必要なときは相続登記を行います。制度の対象と効果は法務省「相続人申告登記について」で確認してください。

6. 登記でつまずきやすい遺言の確認点

この章でわかること　遺言があっても追加確認が必要なケースを整理します。

不動産の表示が現在の登記と合わない

遺言に「自宅」「田んぼ」「実家」とだけ書かれている場合、登記申請に使う不動産を一つに特定できないことがあります。土地の地番、建物の家屋番号、共有持分、未登記建物の有無を登記事項証明書や固定資産資料で確認します。市町村の住所と登記上の地番は一致しないことがあるため、住所だけで申請書を作成しません。

遺言作成後に不動産を売却・建替えしている

遺言を作成した後に土地を分筆した、建物を取り壊した、増築した、売却した場合は、遺言の対象財産と現在の不動産の同一性を確認します。遺言に別段の意思がある、対象物がなくなっている、代替財産の扱いが問題になる場合は、登記申請だけで結論を出せません。

遺言執行者がいるのに相続人が先に処分しようとする

遺言執行者がいる場合、遺言の実現を妨げる行為が制限されることがあります。売却、抵当権設定、共有持分の処分を先に進めず、遺言執行者へ通知し、遺言の内容と登記の順序を確認します。

複数の遺言が見つかった

日付の異なる遺言が複数ある場合、後の遺言が前の遺言と抵触する部分を撤回したものと扱われることがあります。方式が有効か、後の遺言が対象不動産を含むかを確認します。自宅保管の自筆証書遺言を見つけても、法務局保管制度を利用していないかを確認してください。

相続人への遺贈と相続人以外への遺贈を混ぜている

同じ遺言に、長男への不動産の指定と、友人への土地の遺贈が書かれていることがあります。長男の部分だけ単独申請できても、友人の部分は共同申請が必要になる可能性があります。受遺者ごとに遺言の文言と相続関係を分けて確認します。

遺言があるから遺産分割協議は一切不要、とも限りません。遺言に記載のない財産、遺言の解釈が必要な部分、相続人全員の合意で異なる分け方をする場合は、別の手続きが問題になります。遺言と協議書を同じ不動産について重ねて提出しないよう、登記原因を整理してください。

遺言の分類、複数不動産、住所の不一致、相続人以外への遺贈が重なる場合は、書類を集める前に手続きの分岐を確認すると手戻りを減らせます。

資料をそろえても、遺言の解釈や相続人の範囲に疑問が残る場合は、申請を急がずに確認することが大切です。相談の際は、遺言書だけでなく、被相続人の戸籍、不動産の登記事項証明書、固定資産の資料、遺言執行者との連絡状況を持参すると、手続きの分岐を整理しやすくなります。

7. よくある質問

この章でわかること　申請方法と遺言執行者について、よくある疑問に答えます。

遺言執行者が指定されていれば、相続人は登記できませんか？

取得する相続人は単独で申請できます。遺言執行者の申請権限は、遺言の作成日によって異なります。2019年7月1日以降に作成された特定財産承継遺言では、民法第1014条第2項が適用されます。同項により、遺言執行者は登記に必要な行為ができます。施行日前の遺言には同項から第4項が適用されません（平成30年法律第72号附則第8条第2項）。古い遺言では、執行者が申請できると決めつけず、遺言全体と適用される法令を確認します。

公正証書遺言なら戸籍は不要ですか？

公正証書遺言でも、死亡の事実と被相続人・取得者の関係を示す戸籍は必要です。登記上の住所と本籍が異なる場合などは、住所のつながりを示す住民票の除票または戸籍の附票も確認します。公正証書であることだけを理由に、戸籍や住所関係の書類をすべて省略できるわけではありません。法務局の案内に沿って準備します。

自筆証書遺言を見つけたら、すぐ登記できますか？

自宅で保管されていた自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認を受け、遺言書に検認済証明書を付けて登記に使います。検認済証明書だけでは足りません。検認申立てには、遺言者の出生から死亡までの戸籍や相続人全員の戸籍などが標準書類として示されています。法務局保管の遺言は遺言書情報証明書を取得し、検認は不要です。遺言の効力に疑問がある場合は、遺言が無効になる場合も確認します。

相続人への遺贈と「相続させる」は同じですか？

同じ扱いになるとは限りません。「相続させる」は特定財産承継遺言、「遺贈する」は相続人への遺贈として整理されることがあります。登記原因や提出書類の確認が必要です。相続人以外への遺贈なら、さらに申請人の組み合わせが変わります。

遺言がある場合も3年以内の相続登記が必要ですか？

はい。通常は相続の開始と不動産を取得したことの両方を知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に相続で取得したことを知っていた未登記不動産も対象で、原則2027年3月31日までに申請します。遺言による取得を後から知った場合などは、起算日と期限を個別に確認してください。

8. まとめ

あわせて読みたい

• 相続登記の3年ルールと申請期限
• 相続人以外への不動産遺贈の登記手続き
• 遺留分の基本

判断に迷ったときは

遺言書の文言、不動産の登記名義、相続人の関係が分かれば、必要書類と申請方法を整理しやすくなります。遺言書の原本または正本・謄本、登記事項証明書、固定資産課税明細書、戸籍など、手元にある資料を確認してからご相談ください。個別の登記申請や遺言執行者の受任範囲は、事務所で事情を確認したうえで案内します。お問い合わせはこちらからご連絡ください。

参考にした公的資料

• 法務局「遺言書がある場合（法定相続人が相続する場合）」
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」
• 法務局「所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）の記載例」
• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 裁判所「遺言書の検認」
• 法務局「法定相続情報証明制度」
• 平成30年法律第72号・附則第8条
• 法務省「相続法改正の施行日」
• 裁判所「遺言執行者選任」

この記事の監修者

司法書士　岩田 剛知

島根県司法書士会 第394号

相続・不動産登記・会社法人登記などのご相談を担当しています。専門用語をできるだけ使わず、必要な手続きと今後の流れを分かりやすくご説明します。

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